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九三學(xué)社泰安市委員會說：
近年來，物業(yè)管理行業(yè)為業(yè)主提供了安全、舒適的生活環(huán)境，隨著日新月異的城市變化，公園式小區(qū)的不斷落座，與之引生的物業(yè)管理問題也接踵而來。如社區(qū)供電、供暖不及時，停車位不足，房屋漏雨維修跟不上，違章亂搭亂建等現(xiàn)象時有發(fā)生，諸如此類問題的發(fā)生，讓我們越來越呼喚規(guī)范的物業(yè)管理。
目前的物業(yè)管理行業(yè)不夠規(guī)范，物業(yè)管理水平參差不齊，且仍有很多的社區(qū)還沒有實(shí)行物業(yè)管理，對物業(yè)管理的需求和覆蓋面的不斷擴(kuò)大，使這個行業(yè)許多深層次問題和矛盾隨之暴露出來，與市民的期望還有很大的差距。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1、物業(yè)管理公司成立、接管混亂。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定住宅小區(qū)入住率達(dá)到50%時，即應(yīng)召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理公司并決定物業(yè)管理的其他事宜。而目前普遍存在著多數(shù)小區(qū)并未成立業(yè)主委員會或廣大住戶不知情的情況下，開發(fā)商就自行成立或選擇物業(yè)公司接管小區(qū)物業(yè)管理的。這就形成了開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的“父子”、“兄弟”關(guān)系，有的甚至是“一套班子兩張皮”，這種建管不分的體制造成了很多應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問題，諸如質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實(shí)際的承諾等，推給了所屬的物業(yè)管理部門。物業(yè)管理部門變成了開發(fā)商的擋箭牌，為房地產(chǎn)開發(fā)公司做掩護(hù)或者辯解，不能從實(shí)質(zhì)上幫助解決小區(qū)居民的問題。而當(dāng)開發(fā)商撤離時，有的物業(yè)管理公司沒有與開發(fā)商認(rèn)真辦理物業(yè)的接管驗(yàn)收手續(xù)，造成建管脫節(jié)，代人受過；有的物業(yè)管理公司“名存實(shí)亡”，小區(qū)物業(yè)無人管理，社區(qū)環(huán)境“臟、亂、差”，嚴(yán)重影響了居民的正常生活。
2、物業(yè)管理公司管理權(quán)限不清晰。物業(yè)管理涉及開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會、居委會、派出所以及城市管理的方方面面，他們之間的諸多權(quán)力義務(wù)關(guān)系不清給物業(yè)管理造成困難。例如：房屋開發(fā)商在物業(yè)管理上應(yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任，在法律上尚無十分明確的規(guī)定，一些開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下來較多問題，就給物業(yè)管理造成了先天不足。再如；小區(qū)內(nèi)的哪些部位、設(shè)施、屬于業(yè)主共用，哪些維護(hù)養(yǎng)護(hù)費(fèi)應(yīng)由業(yè)主共同承擔(dān)，還沒有明確界定；物業(yè)管理企業(yè)與居委會、街道辦事處、派出所及相關(guān)行政部門在社會管理職能上的關(guān)系沒有理順等。
3、物業(yè)管理公司管理服務(wù)不規(guī)范。物業(yè)管理公司管理缺乏規(guī)范的行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，部分物業(yè)管理公司認(rèn)識不到位，認(rèn)為自己是管理人員，錯誤地將自己凌駕于小區(qū)業(yè)主之上，忽視業(yè)主的權(quán)益。如不能嚴(yán)格履行合同，服務(wù)不規(guī)范，小區(qū)環(huán)境臟亂差，治安秩序差，無人管理；上門服務(wù)不及時等。物業(yè)管理人員素質(zhì)參差不齊，部分服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度差，處理問題和解決矛盾的方式簡單生硬等。物業(yè)部門管理不規(guī)范的行為導(dǎo)致了業(yè)主對物業(yè)管理工作的不支持、不配合，對物業(yè)管理公司不滿，激化了相互之間的矛盾。
4、物業(yè)管理公司經(jīng)營生存困難。一方面由于住宅小區(qū)的居民來自各階層，其素質(zhì)也參差不齊，對物業(yè)管理的認(rèn)識也不統(tǒng)一，在行為習(xí)慣、消費(fèi)觀念、素質(zhì)培養(yǎng)上有一個艱難的轉(zhuǎn)變過程。有的業(yè)主認(rèn)為交了物業(yè)管理費(fèi)，小區(qū)的大小事情物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)全包，而一旦物業(yè)管理公司不能解決或者解決的業(yè)主不滿意，業(yè)主就不繳費(fèi)，導(dǎo)致惡性循環(huán)，從一定程度上也給物業(yè)管理公司經(jīng)營造成了很大困難。另一方面物業(yè)管理收費(fèi)同城不同價(jià)，收費(fèi)沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)，少服務(wù)，多收費(fèi)，亂收費(fèi)的現(xiàn)象時有發(fā)生；收費(fèi)使用透明度不高，加重了物業(yè)管理收費(fèi)難。為此，提出如下建議：
1、建立并完善業(yè)主自治機(jī)構(gòu)，創(chuàng)建規(guī)范、文明、和諧小區(qū)。按照相關(guān)法律法規(guī)成立小區(qū)業(yè)委會，使業(yè)委會落到實(shí)處，讓廣大居民盡早行使自己的合法權(quán)力，使正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)，從而建立業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)相互制約、相輔相成的魚水關(guān)系。逐步探索出科學(xué)的管理模式，使社區(qū)小社會承擔(dān)起大服務(wù)。
2、加強(qiáng)物業(yè)管理，引進(jìn)物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)駐小區(qū)競爭機(jī)制。針對當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)，應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的管理與監(jiān)督，嚴(yán)格實(shí)行準(zhǔn)入許可制度，提高物業(yè)公司準(zhǔn)入門檻。檢查物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)是否具備資質(zhì)、是否同業(yè)主委員會簽訂委托管理合同，及時清理整頓管理水平低、服務(wù)不規(guī)范，社會形象差的企業(yè)，有助于防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
3、推進(jìn)房屋開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)分業(yè)經(jīng)營。推行招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，對新建小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。從體制上理順建設(shè)與管理的關(guān)系，采取有效措施促使房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，規(guī)范各自的行為，減少開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者之間的矛盾和前期遺留的諸多問題，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的市場主體，獨(dú)立進(jìn)入市場。
4、建立分檔管理、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。物業(yè)管理要從滿足不同層次的市場出發(fā)，把握好服務(wù)定位，針對不同主體提供不同檔次的服務(wù)。同時有關(guān)部門要根據(jù)各小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際和廣大群眾的基礎(chǔ)要求和承受能力，確定各社區(qū)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和合理的收費(fèi)價(jià)格，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。對小區(qū)的收費(fèi)依據(jù)和小區(qū)管理費(fèi)用收入支出明細(xì)賬目要及時公開，有關(guān)部門要進(jìn)行檢查，并接受社會的廣泛監(jiān)督。
5、培養(yǎng)專業(yè)的物業(yè)管理人才，更優(yōu)質(zhì)地服務(wù)社會。針對物業(yè)管理人才缺乏的實(shí)際情況，可以在高校、職工技校等設(shè)置物業(yè)管理專業(yè)，培養(yǎng)一支較高素質(zhì)的本地物業(yè)管理人員，解決物業(yè)管理人才問題。
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