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煙臺(tái)大學(xué)法學(xué)院教授、九三學(xué)社煙臺(tái)社員樊靜說(shuō)：
從我國(guó)目前實(shí)際看，房地產(chǎn)問(wèn)題在經(jīng)濟(jì)層面成為誘發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的“地上懸河”。為解決房地產(chǎn)問(wèn)題，政府采取了多方面的措施，但無(wú)論是限購(gòu)、企業(yè)層面價(jià)格監(jiān)管的減法式行政調(diào)控，還是提高貸款利率以增加投機(jī)成本、提高存款準(zhǔn)備金率控制廣義貨幣量的減法式金融調(diào)控手段，或者5年內(nèi)供應(yīng)3600萬(wàn)套保障房改變供需結(jié)構(gòu)的加法式市場(chǎng)調(diào)控手段，無(wú)一不是致力于房地產(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境的改變。
物業(yè)稅在保有階段征收的，是對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部運(yùn)行規(guī)則的改變，有利于降低房產(chǎn)的預(yù)期收益率，限制市場(chǎng)主體的過(guò)度投機(jī)和政府的短期行為以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的安全。物業(yè)稅制度可以進(jìn)一步完善地方稅權(quán)，規(guī)范我國(guó)財(cái)政體制。物業(yè)稅的開(kāi)征將在中央與地方各級(jí)政府現(xiàn)有事權(quán)分配格 局下，替代非常規(guī)化、非制度性的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付手段，成為地方財(cái)政主體稅種，這也是其他國(guó)家通行的做法。物業(yè)稅的開(kāi)征將成為地方政府的支柱稅源，可以為政府進(jìn)行增值稅擴(kuò)圍兼并營(yíng)業(yè)稅掃清障礙，實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。
雖然物業(yè)稅制度在國(guó)際上已經(jīng)成為成熟的財(cái)產(chǎn)稅種，但是對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)仍然是個(gè)新生事物。為了使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)治久安，盡快建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)稅制度已經(jīng)勢(shì)在必行。
具體建議如下：
（一）物業(yè)稅的納稅義務(wù)人
我國(guó)物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)包括中華人民共和國(guó)境內(nèi)的房屋所有人和建設(shè)用地使用權(quán)人。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的由經(jīng)營(yíng)管理單位承擔(dān)繳納義務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于集體所有的由集體承擔(dān)繳納義務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于法人所有的，法人以其注冊(cè)資本為限承擔(dān)納稅義務(wù)；不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有的，由依法登記或者善意取得等事實(shí)行為取得所有權(quán)的業(yè)主承擔(dān)。
（二）物業(yè)稅的征稅對(duì)象及計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)
1.物業(yè)稅的征收對(duì)象。征收對(duì)象在具體范圍上可以作出以下分類：首先應(yīng)當(dāng)包括寫字樓、大賣場(chǎng)、商業(yè)街等商業(yè)地產(chǎn)；其次應(yīng)當(dāng)包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的住宅物業(yè)；再次征收對(duì)象應(yīng)包括通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式獲得的四荒地，因?yàn)槠渚哂忻黠@的經(jīng)營(yíng)性，而不屬于肩負(fù)著生存保障功能的承包經(jīng)營(yíng)土地。
2.物業(yè)稅的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)。按照租金和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估值混合模式征收比較公平合理。按租金來(lái)作為限權(quán)房的稅基，按評(píng)估值作為普通商品房的稅基，既考慮到我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情又可以借助市場(chǎng)的公平價(jià)格機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)最大限度的公平。
（三）物業(yè)稅的稅率
物業(yè)稅的稅率確定應(yīng)當(dāng)符合以下要求：第一，不能過(guò)高，否則會(huì)加劇民眾負(fù)擔(dān)，藏富于國(guó)不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。第二，稅率不能高度統(tǒng)一，因?yàn)楦鞯亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、吸引人才聚集的能力和物業(yè)價(jià)格偏離合理水平的幅度迥異，所以應(yīng)當(dāng)按照一、二、三線城市房?jī)r(jià)劃分若干分區(qū)，采用累進(jìn)稅率。第三，稅率不能固定不變，應(yīng)和CPI、PPI、GDP等統(tǒng)計(jì)局公布的年度指標(biāo)增減掛鉤，充分發(fā)揮物業(yè)稅對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整功能。根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)稅稅率=(地方支出一非財(cái)產(chǎn)稅收入)／可征稅的物業(yè)的估價(jià)。
（四） 物業(yè)稅的歸屬和使用
物業(yè)稅的歸屬應(yīng)界定為中央和地方的共享稅，但是物業(yè)稅應(yīng)主要作為地方的稅源，地方占75%。中央政府建立比較完善的轉(zhuǎn)移支付制度，以彌補(bǔ)物業(yè)稅所帶來(lái)的地方之間財(cái)政能力的懸殊。
鑒于物業(yè)稅調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)等眾多功能，物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)采用混合模式，應(yīng)有半數(shù)以上的預(yù)算采用?？顚Ｓ玫哪Ｊ?，采用非法人基金會(huì)的方式運(yùn)作，由財(cái)政、稅務(wù)和城鄉(xiāng)住房保障部門共同組成管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和決策基金的預(yù)算、運(yùn)作經(jīng)營(yíng)和決算工作，使得這筆用于保障房建設(shè)的資金保值增值。余下的半數(shù)資金納入一般預(yù)算，由人大進(jìn)行預(yù)算。此外，對(duì)于持有多套房產(chǎn)的權(quán)利人在繳納多套不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅之后，1年之內(nèi)減持的，可以看作是財(cái)產(chǎn)權(quán)利人盡到了合理使用公共資源的義務(wù)，是向社會(huì)整體利益的讓步，因此義務(wù)人可獲得一定比例的返還稅款。
（五）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)稅征收的管理和監(jiān)督
物業(yè)稅是國(guó)家政府從有產(chǎn)者手中轉(zhuǎn)移出去的一筆財(cái)富，納稅人對(duì)于資金的去向當(dāng)然享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。但是由于政府預(yù)算的專業(yè)性和復(fù)雜性，普通納稅人在這些會(huì)計(jì)科目面前束手無(wú)策，這就需要人大機(jī)關(guān)代替民眾行使監(jiān)督權(quán)。人大對(duì)預(yù)算的編制、執(zhí)行和決算進(jìn)行立體監(jiān)督，同時(shí)也要以此為契機(jī)，完善自己的信息公開(kāi)制度，定期進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行情況的季度、年度和中長(zhǎng)期報(bào)告。
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