|
煙臺大學(xué)法學(xué)院教授、九三學(xué)社煙臺社員樊靜說：
從我國目前實際看，房地產(chǎn)問題在經(jīng)濟(jì)層面成為誘發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的“地上懸河”。為解決房地產(chǎn)問題，政府采取了多方面的措施，但無論是限購、企業(yè)層面價格監(jiān)管的減法式行政調(diào)控，還是提高貸款利率以增加投機(jī)成本、提高存款準(zhǔn)備金率控制廣義貨幣量的減法式金融調(diào)控手段，或者5年內(nèi)供應(yīng)3600萬套保障房改變供需結(jié)構(gòu)的加法式市場調(diào)控手段，無一不是致力于房地產(chǎn)市場外部環(huán)境的改變。
物業(yè)稅在保有階段征收的，是對市場內(nèi)部運(yùn)行規(guī)則的改變，有利于降低房產(chǎn)的預(yù)期收益率，限制市場主體的過度投機(jī)和政府的短期行為以保證房地產(chǎn)市場的安全。物業(yè)稅制度可以進(jìn)一步完善地方稅權(quán)，規(guī)范我國財政體制。物業(yè)稅的開征將在中央與地方各級政府現(xiàn)有事權(quán)分配格 局下，替代非常規(guī)化、非制度性的財政轉(zhuǎn)移支付手段，成為地方財政主體稅種，這也是其他國家通行的做法。物業(yè)稅的開征將成為地方政府的支柱稅源，可以為政府進(jìn)行增值稅擴(kuò)圍兼并營業(yè)稅掃清障礙，實現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。
雖然物業(yè)稅制度在國際上已經(jīng)成為成熟的財產(chǎn)稅種，但是對于我國來說仍然是個新生事物。為了使我國房地產(chǎn)市場長治久安，盡快建立符合我國國情的物業(yè)稅制度已經(jīng)勢在必行。
具體建議如下：
（一）物業(yè)稅的納稅義務(wù)人
我國物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)包括中華人民共和國境內(nèi)的房屋所有人和建設(shè)用地使用權(quán)人。不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬國家所有的由經(jīng)營管理單位承擔(dān)繳納義務(wù)，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于集體所有的由集體承擔(dān)繳納義務(wù)，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于法人所有的，法人以其注冊資本為限承擔(dān)納稅義務(wù)；不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于個人所有的，由依法登記或者善意取得等事實行為取得所有權(quán)的業(yè)主承擔(dān)。
（二）物業(yè)稅的征稅對象及計稅標(biāo)準(zhǔn)
1.物業(yè)稅的征收對象。征收對象在具體范圍上可以作出以下分類：首先應(yīng)當(dāng)包括寫字樓、大賣場、商業(yè)街等商業(yè)地產(chǎn)；其次應(yīng)當(dāng)包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的住宅物業(yè)；再次征收對象應(yīng)包括通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式獲得的四荒地，因為其具有明顯的經(jīng)營性，而不屬于肩負(fù)著生存保障功能的承包經(jīng)營土地。
2.物業(yè)稅的計稅標(biāo)準(zhǔn)。按照租金和不動產(chǎn)評估值混合模式征收比較公平合理。按租金來作為限權(quán)房的稅基，按評估值作為普通商品房的稅基，既考慮到我國的現(xiàn)實國情又可以借助市場的公平價格機(jī)制來實現(xiàn)最大限度的公平。
（三）物業(yè)稅的稅率
物業(yè)稅的稅率確定應(yīng)當(dāng)符合以下要求：第一，不能過高，否則會加劇民眾負(fù)擔(dān)，藏富于國不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。第二，稅率不能高度統(tǒng)一，因為各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、吸引人才聚集的能力和物業(yè)價格偏離合理水平的幅度迥異，所以應(yīng)當(dāng)按照一、二、三線城市房價劃分若干分區(qū)，采用累進(jìn)稅率。第三，稅率不能固定不變，應(yīng)和CPI、PPI、GDP等統(tǒng)計局公布的年度指標(biāo)增減掛鉤，充分發(fā)揮物業(yè)稅對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整功能。根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)稅稅率=(地方支出一非財產(chǎn)稅收入)／可征稅的物業(yè)的估價。
（四） 物業(yè)稅的歸屬和使用
物業(yè)稅的歸屬應(yīng)界定為中央和地方的共享稅，但是物業(yè)稅應(yīng)主要作為地方的稅源，地方占75%。中央政府建立比較完善的轉(zhuǎn)移支付制度，以彌補(bǔ)物業(yè)稅所帶來的地方之間財政能力的懸殊。
鑒于物業(yè)稅調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)等眾多功能，物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)采用混合模式，應(yīng)有半數(shù)以上的預(yù)算采用專款專用的模式，采用非法人基金會的方式運(yùn)作，由財政、稅務(wù)和城鄉(xiāng)住房保障部門共同組成管理委員會，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和決策基金的預(yù)算、運(yùn)作經(jīng)營和決算工作，使得這筆用于保障房建設(shè)的資金保值增值。余下的半數(shù)資金納入一般預(yù)算，由人大進(jìn)行預(yù)算。此外，對于持有多套房產(chǎn)的權(quán)利人在繳納多套不動產(chǎn)物業(yè)稅之后，1年之內(nèi)減持的，可以看作是財產(chǎn)權(quán)利人盡到了合理使用公共資源的義務(wù)，是向社會整體利益的讓步，因此義務(wù)人可獲得一定比例的返還稅款。
（五）加強(qiáng)對物業(yè)稅征收的管理和監(jiān)督
物業(yè)稅是國家政府從有產(chǎn)者手中轉(zhuǎn)移出去的一筆財富，納稅人對于資金的去向當(dāng)然享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。但是由于政府預(yù)算的專業(yè)性和復(fù)雜性，普通納稅人在這些會計科目面前束手無策，這就需要人大機(jī)關(guān)代替民眾行使監(jiān)督權(quán)。人大對預(yù)算的編制、執(zhí)行和決算進(jìn)行立體監(jiān)督，同時也要以此為契機(jī)，完善自己的信息公開制度，定期進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行情況的季度、年度和中長期報告。
|
