|
煙臺(tái)大學(xué)法學(xué)院教授、九三學(xué)社社員樊靜說(shuō)：
2009年5月25日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》中明確提出，深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。物業(yè)稅制度在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，提高政府的監(jiān)管水平，完善宏觀調(diào)控體系，構(gòu)建有效的稅收結(jié)構(gòu)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)體安全以及社會(huì)的穩(wěn)定方面發(fā)揮著不容置疑的作用。
從我國(guó)目前實(shí)際看，房地產(chǎn)問(wèn)題在經(jīng)濟(jì)層面成為誘發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的“地上懸河”，在保有階段征收的物業(yè)稅是對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部運(yùn)行規(guī)則的改變，有利于降低房產(chǎn)的預(yù)期收益率，通過(guò)市場(chǎng)的作用以更低的對(duì)稱信息獲取成本來(lái)影響理性經(jīng)濟(jì)人的行為以達(dá)到調(diào)控目的。物業(yè)稅不僅可以限制市場(chǎng)主體的過(guò)度投機(jī)和政府的短期行為以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的安全，該制度還可以進(jìn)一步完善地方稅權(quán)，規(guī)范我國(guó)財(cái)政體制。物業(yè)稅的開(kāi)征將在中央與地方各級(jí)政府現(xiàn)有事權(quán)分配格局下，替代非常規(guī)化、非制度性的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付手段，成為地方財(cái)政主體稅種，這也是其他國(guó)家通行的做法。物業(yè)稅的開(kāi)征將成為地方政府的支柱稅源，可以為政府進(jìn)行增值稅擴(kuò)圍兼并營(yíng)業(yè)稅掃清障礙，實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。
雖然物業(yè)稅制度在國(guó)際上已經(jīng)成為成熟的財(cái)產(chǎn)稅種，但是對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)仍然是個(gè)新生事物。為了使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)治久安，盡快建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)稅制度已經(jīng)勢(shì)在必行。
物業(yè)稅的具體制度設(shè)計(jì)如下：
（一）物業(yè)稅的征稅對(duì)象及計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)
1.物業(yè)稅的征收對(duì)象
物業(yè)稅的征收對(duì)象應(yīng)當(dāng)采用英美國(guó)家的房屋、土地以及倉(cāng)庫(kù)、地下室、電梯、中央空調(diào)、煙囪等能增加物業(yè)使用價(jià)值的附屬物一體模式，這樣不僅僅簡(jiǎn)化了程序節(jié)約了成本，而且可以使得本來(lái)就密不可分的房產(chǎn)與地產(chǎn)價(jià)值得到正確客觀的評(píng)價(jià)，分開(kāi)征收會(huì)造成評(píng)估上的困難。征收對(duì)象在具體范圍上又可以作出以下分類，首先應(yīng)當(dāng)包括寫(xiě)字樓、大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)街等商業(yè)地產(chǎn)。投資性的商業(yè)地產(chǎn)不同于以生活生存為目的之消費(fèi)型住宅，其主要功能是生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)并創(chuàng)造價(jià)值，物業(yè)稅的征收會(huì)及時(shí)打中現(xiàn)在“商改住”之跨界房的七寸，保證城市總體規(guī)劃的合理性。其次應(yīng)當(dāng)包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的住宅物業(yè)。再次征收對(duì)象應(yīng)包括通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式獲得的四荒地，因?yàn)槠渚哂忻黠@的經(jīng)營(yíng)性，而不屬于肩負(fù)著生存保障功能的承包經(jīng)營(yíng)土地。
2.物業(yè)稅的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)：按照租金和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估值混合模式征收。按租金來(lái)作為限權(quán)房的稅基，按評(píng)估值作為普通商品房的稅基，既考慮到我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情又可以借助市場(chǎng)的公平價(jià)格機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)最大限度的公平。
（二）物業(yè)稅的稅率
出于便于征收和分享物業(yè)增值收益的目的，應(yīng)采用統(tǒng)一稅率。物業(yè)稅的稅率確定應(yīng)當(dāng)符合以下要求：第一，不能過(guò)高，否則會(huì)加劇民眾負(fù)擔(dān)，藏富于國(guó)不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。第二，稅率不能高度統(tǒng)一，因?yàn)楦鞯亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、吸引人才聚集的能力和物業(yè)價(jià)格偏離合理水平的幅度迥異，所以應(yīng)當(dāng)按照一、二、三線城市房?jī)r(jià)劃分若干分區(qū)，采用累進(jìn)稅率。第三，稅率不能固定不變，應(yīng)和CPI、PPI、GDP等統(tǒng)計(jì)局公布的年度指標(biāo)增減掛鉤，充分發(fā)揮物業(yè)稅對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整功能。根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)稅稅率=(地方支出一非財(cái)產(chǎn)稅收入)／可征稅的物業(yè)的估價(jià)。
（三）物業(yè)稅的征稅權(quán)
應(yīng)遵循物業(yè)稅法定原則的精髓之義：加重納稅義務(wù)人的負(fù)擔(dān)必須經(jīng)過(guò)其同意，各地市級(jí)人民代表大會(huì)有權(quán)決定物業(yè)稅的開(kāi)征。
（四）物業(yè)稅的歸屬和使用
物業(yè)稅的歸屬應(yīng)界定為中央和地方的共享稅，但是物業(yè)稅應(yīng)主要作為地方的稅源，地方占75%。中央政府建立比較完善的轉(zhuǎn)移支付制度，以彌補(bǔ)物業(yè)稅所帶來(lái)的地方之間財(cái)政能力的懸殊。
鑒于物業(yè)稅調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)等眾多功能，物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)采用混合模式，應(yīng)有半數(shù)以上的預(yù)算采用專款專用的模式，采用非法人基金會(huì)的方式運(yùn)作，由財(cái)政、稅務(wù)和城鄉(xiāng)住房保障部門(mén)共同組成管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和決策基金的預(yù)算、運(yùn)作經(jīng)營(yíng)和決算工作，使得這筆用于保障房建設(shè)的資金保值增值。余下的半數(shù)資金納入一般預(yù)算，由人大進(jìn)行預(yù)算。此外，對(duì)于持有多套房產(chǎn)的權(quán)利人在繳納多套不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅之后，1年之內(nèi)減持的，可以看做是財(cái)產(chǎn)權(quán)利人盡到了合理使用公共資源的義務(wù)，是向社會(huì)整體利益的讓步，因此義務(wù)人可以獲得一定比例的返還稅款。
（五）構(gòu)筑納稅人與物業(yè)稅預(yù)算的制度關(guān)聯(lián)
政府機(jī)構(gòu)在部門(mén)利益、權(quán)力和公務(wù)員福利等變量因素的作用下，往往會(huì)有自我膨脹脫離預(yù)算約束的傾向。物業(yè)稅是國(guó)家政府從有產(chǎn)者手中轉(zhuǎn)移出去的一筆財(cái)富，納稅人對(duì)于資金的去向當(dāng)然享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。但是由于政府預(yù)算的專業(yè)性和復(fù)雜性，普通納稅人在這些會(huì)計(jì)科目面前束手無(wú)策，這就需要人大機(jī)關(guān)代替民眾行使監(jiān)督權(quán)。預(yù)算是納稅人監(jiān)督行政活動(dòng)，保障政府收支不偏離納稅人利益和防止私人財(cái)產(chǎn)受到權(quán)力擴(kuò)張侵害的有效工具，承載著諸多價(jià)值，不僅限制著國(guó)家的財(cái)政權(quán)而且保障著私人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。人大對(duì)預(yù)算的編制、執(zhí)行和決算進(jìn)行立體監(jiān)督，同時(shí)也要以此為契機(jī)，完善自己的信息公開(kāi)制度，定期進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行情況的季度、年度和中長(zhǎng)期報(bào)告。 |
